근저당권 말소 신청, 반드시 해야 하는 이유와 방법은?

 

 

근저당권이란 담보 설정 금액(예: 1억 원 한도) 내에서 채권자가 반복적으로 돈을 빌려줄 수 있는 권리입니다.
보통 은행에서 주택담보대출을 받을 때 설정되며, 채무자가 빚을 모두 갚기 전까지는 부동산 등기부등본에 남아 있는 권리입니다.

즉, 근저당은 단순히 '대출을 받았다'는 흔적이 아니라, 채권자의 법적 권리를 보장하는 등기라고 보면 됩니다.

 

왜 근저당권 말소를 꼭 해야 할까?

 

대출을 다 갚았는데도 근저당이 말소되지 않은 상태라면 여러 불이익이 생길 수 있습니다.

✔ 근저당권 말소를 하지 않으면?
- 부동산 거래 시 매매가 지연되거나 계약이 무산될 수 있음
- 추가 대출 시 등기부에 남아 있어 불이익 가능
- 보증·전세 계약 시 신뢰도 저하

 

근저당권 말소 신청 방법

1단계: 채무 전액 상환

• 은행(채권자)에서 대출 원리금 전액 상환 처리가 되어야만 말소 절차가 가능합니다.
• 상환 후, 금융기관으로부터 근저당 말소에 필요한 서류 일체를 직접 수령해야 합니다.

 

2단계: 말소 서류 수령

아래 서류들은 보통 은행이 일괄 제공하지만, 대리 신청 시 추가 서류가 필요합니다.

📌 필수서류

• 근저당권 말소등기신청서
• 등기권리자 인감증명서 (채무자 본인의 인감)
• 말소용 등기필증 또는 말소 위임장
• 대리인 신청 시: 위임장, 대리인 신분증, 채무자 인감증명서

 

3단계: 말소 신청 접수

신청 방식은 2가지가 있습니다.

• 오프라인 접수
  → 부동산 소재지 관할 등기소를 직접 방문해 신청
  → 창구에서 서류 제출 및 수수료 납부 후 진행
• 온라인 전자등기 접수 (공식 명칭: 대법원 인터넷등기소, IROS)
  → https://www.iros.go.kr 접속
  → 공동인증서(공인인증서) 로그인 후 ‘말소등기 신청’ 선택
  → 스캔한 서류를 PDF로 첨부해 신청 가능

 

4단계: 수수료 납부 및 등기 완료 확인

• 말소 수수료는 약 1만 원~1.5만 원 수준 (구체적 금액은 등기건수에 따라 다름)
• 수수료 납부 후 보통 2~3일 이내에 등기부등본에서 근저당이 말소 완료로 표시됩니다.

세부 말소 비용

항목	비용 기준
등록면허세 + 교육세	7,200원
전자신청 수수료	1,000원
방문신청 수수료	3,000원
총 비용	최소 8,200원부터

 ※ 대행기관(법무사 등)을 통해 신청할 경우 5만~10만 원 내외 수수료 추가됩니다.

 

실제 사례

사례 1: 아파트 매도 직전 근저당 말소를 놓쳐 거래 지연
대출은 다 갚았지만 말소 절차를 하지 않아, 매수인이 계약을 미루게 됨. 은행에서 말소 서류를 받아 직접 등기소에 접수 후 3일 만에 해결.

사례 2: 은행이 알아서 해줄 줄 알고 방치했다가 등기 누락
금융기관이 자동으로 말소해주는 줄 알고 기다렸지만, 채무자 본인 신청 필요. 뒤늦게 알아차리고 법무사에 의뢰해 7만 원 수수료 지불.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 대출을 다 갚았는데 말소는 은행이 안 해주나요?

→ 맞습니다. 채무자가 직접 등기소에 말소 신청을 해야 근저당이 지워집니다. 은행은 서류만 제공할 뿐입니다.

Q2. 공동명의일 경우 둘 다 가야 하나요?

→ 공동명의 부동산이라면 공동 등기권자의 동의 및 인감증명서가 필요합니다.

Q3. 법무사에 맡기면 얼마 드나요?

→ 평균 5만~10만 원 수준이며, 복수건 또는 지방마다 차이가 있을 수 있습니다.

Q4. 온라인으로 신청할 수 있나요?

→ 가능합니다. ‘등기민원24’(moj.go.kr)에서 공동인증서로 본인 인증 후 전자등기 신청이 가능합니다.

Q5. 말소 안 하고 그냥 둬도 문제가 되나요?

→ 향후 매매·전세 계약 시 거래 지연 또는 불이익이 발생할 수 있습니다. 반드시 말소를 권장합니다.

 

 

마무리 및 정리

근저당권은 대출과 함께 필연적으로 설정되지만, 말소는 자동으로 이루어지지 않습니다.
따라서 대출을 다 갚은 후에는 빠른 시일 내에 직접 말소 신청을 진행해야 향후 불이익을 피할 수 있습니다.

가장 좋은 방법은 채권자(은행)에서 서류를 받은 즉시 등기소 또는 온라인을 통해 처리하는 것입니다.
간단해 보이지만 놓치기 쉬운 절차인 만큼, 오늘 확인해보고 근저당권이 남아있다면 지금 바로 말소 신청을 진행해보세요!

 

 

 

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